重大！最高法院明确了：房子烂尾，先赔购房者

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最高人民法院4月20日的一份公告，给购买了烂尾楼的业主们吃了一颗定心丸。公告的名称是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》），《批复》的核心容之一是，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”用大白话来解释是，房子烂尾了，购房者的权益应该受到优先保护，也就是要优先于工程价款、银行抵押以及其他债权的赔付。而此前的情况是，房子停工烂尾后，开发商的资金往往要优先偿还银行的钱，工程上的钱，材料商的钱等，购房者的退款要求往往是一拖再拖，甚至是以“没钱”一推了之。即便购房者起诉到法院，针对工程款、银行抵押款等众多的债权哪个应优先赔付也不是十分明确。最高法院的这个《批复》，等于是对这些问题定下了调子，今后烂尾楼的购房者向法院起诉退还房款时，就会优先得到保护了。据中国房地产网4月21日报道，最高人民法院的这则公告，是针对此前河南高院提交的《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》的答复。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题，经研究后最高法做出了明确指示。该《批复》自2023年4月20日起施行。这则《批复》共三项内容：其一是，建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。其二是，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。其三是，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这一项也就是本文开头重点介绍的内容。需要注意的是，《批复》中购房者的优先权是特指住房，应该不包括商铺和办公用房。另外，文中的“已支付全部价款”，笔者的理解是，首付加房贷买房，也应该是“已支付全部价款”，也应享受以上政策。